Egy valós történet az építkezésről
Egy biatorbágyi megbízó keresett meg, segítsek neki, mert nem tudja kezelni a kivitelezőjét. Kiderült a házát az a cég építi, aki a terveket is készítette. Ugyan a szerződésben kiviteli tervet rögzítettek, a tervként egy bejelentési tervcsomagot találtam. A fogalom zavaró lehet, hiszen a bejelentési dokumentáció számos ponton meg kell feleljen a kiviteli tervkövetelménynek, a kettő mégsem azonos. A tervező-kivitelező ezzel a kis trükkel és egybemosással kétszeres pénzt kért a tervezésért. Az építtető 6.400 ezer Forint + Áfát fizetett tervezésért, holott az érte kapott tervek ennek felét sem érték. Amikor a részletes terveket kértem számon a tervezőtől, arra hivatkozott, minden terve rendelkezésre áll, amiből megfelelően felépíti ezt a házat.
És itt következett a másik probléma, a megfelelő felépítés. A munka minősége több tucat sebből vérzett, hibát hibára halmoztak, a tervtől is eltértek, egyszerűsítettek melyeket módosított tervekkel palástoltak. A következő probléma a szerződési megoldás volt. A tervező-kivitelező mérnök vállalkozás olyan szerződést íratott alá a megrendelővel, mely szerint minden építési fázist előre kell kifizetni. A megállapodás ráadásul projektmenedzsment szerződés volt, azaz a munkák elvégzése után derült ki, az ár mennyi is valójában. A szerződés szerint annyiba kerül amennyiért majd az alvállalkozók megépítik.
A „generál” projektszervező kivitelezőnek kötelessége lett volna az alvállalkozókat versenyeztetni annak eredményeként a megrendelővel jóváhagyatni, mely munkarészt ki végzi és mennyiért, helyette azonban mindig csak egy ajánlat került elő, aki a projektszervező „ismert” partnere volt. Ki tudja mit kerestek még az alvállalkozón extra haszonként, azon felül, hogy mennyi projektszervezési díjat számoltak fel. A láthatatlan dupla haszon elve. Az extrán drága átláthatatlan megoldás mellett a valódi építésirányítás hiányából adódóan rengeteg hiba keletkezett.
A hibák javítására nem maradt sem pénzügyi sem más kényszerítő eszköz, a kivitelező állandóan azzal állt elő, hogy ki kell fizetni a szerződés szerinti következő munkafázisok árát, munkadíjait is, mert különben nem tudnak haladni, különben is a szerződés erre kötelezi megrendelőt. Közben hónapokat késtek, a menedzsment díjat pedig havonta kiszámlázták, havonta több millió Forint értékben. Az én javaslatom a szerződés felmondása, a hónapok óta ki nem javított hibák értékével történő elszámolás lett volna.
A megrendelő a „ki fejezi be” félelmében ahelyett, hogy megfogadta volna tanácsom kifizette a következő részletet is. Végül a projektszervező építész cég a kifizetett díjnak megfelelő munkákat sem végezte el teljeskörűen, számtalan hibát hagyott az épületben. A megrendelő egy víz és fűtés nélküli házba költözött be, saját megbízásában fejeztetett be számtalan munkarészt, csakhogy lakható legyen a háza. Tipikus esete a kiszolgáltatottságnak, a megrendelői hiszékenységnek. Történt ez annak ellenére, hogy a vállalkozó két építészmérnök vállalkozása, akik a szerződés aláírásig elérhetők voltak, joviálisak, jól kommunikáltak, jól ígértek. Szerződés aláírása után egyre kevésbé lettek elérhetők, a tervek késtek, a kivitelezés eltért a tervektől, drágább lett, elhúzódott, építésirányítás nem volt. A jelzett hibákra nem regáltak, a leveketet, e-napló bejegyzéseket figyelmen kívül hagyták.
Mindig voltak és mindig is lesznek olyan vállalkozások, akik hanyagságból, nemtörődömségből, pénzéhségből és lustaságból esteleg időhiányból nem úgy végzik az a feladatot ahogy elvállalják. Akik sokkal többet kérnek a munkájukért, mint amit az ér. Ennek elejét venni csak a folyamat kezdetekor lehet, már a szerződéskötéskor, amikor egyoldalú, pénzben is reális értékű szerződés születik egy olyan céggel, akit a referenciák felkeresésével is ellenőriztünk.
Most nézzük meg szakmai szemmel, mire kellett volna figyelni. Több mint 35 éve dolgozom az építőiparban, és sajnos évről évre találkozom hasonló esetekkel. A biatorbágyi történet minden eleme megelőzhető lett volna. A tervező-kivitelező buktatói nem véletlenszerű balesetek, hanem tipikus mintázatok, amelyeket a kezdeti döntésekkel el lehet kerülni.
A tervező-kivitelező buktatói a tervek szintjén
Az első kritikus pont a tervek természete volt. A magyar építésügyi szabályozás megkülönbözteti a bejelentési dokumentációt és a kiviteli tervet. A bejelentési terv az egyszerű bejelentési eljáráshoz szükséges minimumot tartalmazza, a kiviteli terv viszont olyan részletes műszaki dokumentum, amelyből a ház ténylegesen megépíthető, csomóponti rajzokkal, anyagspecifikációkkal, szerkezeti részletekkel.
A megrendelő szerződésében kiviteli terv szerepelt, a kezébe nyomott dokumentum azonban bejelentési csomag volt. Ez nem apró eltérés. A részletes tervek hiányában a kivitelező szabadon „értelmezi” a megoldásokat, általában a saját anyagi érdeke szerint. Ha megfelelő szakemberrel dolgozol, ezt a különbséget már a szerződés előtt tisztázzátok.
Hogyan kerülhető el? Kérj be tételes tervjegyzéket a szerződés mellékleteként. Ha nem tudják listázni, mit kapsz, valószínűleg nem is fogják megrajzolni.
Tervező és kivitelező egy kézben: érdekellentét
A második rendszerszintű hiba az volt, hogy ugyanaz a cég tervezett és épített. Ez önmagában nem törvénytelen, szakmailag azonban elveszi a független kontroll lehetőségét. Normál esetben a tervező figyeli, hogy a kivitelező a tervek szerint dolgozik-e. Ha a kettő ugyanaz a vállalkozás, ki ellenőrzi önmagát?
Ebben a felállásban a tervmódosítás eszközzé válik: minden hibát, minden egyszerűsítést „módosított tervvel” lehet elfedni. Pontosan ez történt. A tervtől eltértek, egyszerűsítettek, majd a papírokon utólag igazolták a változásokat.
A projektmenedzsment szerződés csapdája
A harmadik elem a szerződéstípus volt. A projektmenedzsment szerződés önmagában nem rossz konstrukció, de csak teljes átláthatóság mellett működik tisztességesen. Itt nem ez történt.
A szerződés szerint az ár utólag derült ki, „annyiba kerül, amennyiért az alvállalkozók megépítik”. A „generál” projektszervezőnek versenyeztetnie kellett volna az alvállalkozókat, és minden munkarészre legalább három ajánlatot bemutatnia jóváhagyásra. Helyette mindig egyetlen ajánlat érkezett, mindig „ismert partnertől”. Ez a láthatatlan dupla haszon: díjat kérnek a szervezésért, közben az alvállalkozótól is jutalékot kapnak.
Tervező-kivitelező buktatói: az előre fizetés
A negyedik és talán legsúlyosabb hiba az előre fizetés volt. Egészséges szerződésben a megrendelő az elvégzett és átvett munka után fizet, esetleg kis előleggel az anyagbeszerzéshez. Itt minden fázist előre kellett kifizetni, ez teljesen felborítja az erőviszonyokat.
Amint kifizetted a következő fázist, elvesztetted az egyetlen valódi eszközöd a minőség kikényszerítésére. A vállalkozó innentől nem motivált a hibák javítására, hiszen a pénze már nála van.
| Hiba | Mikor jelent meg | Következmény | Megelőzés |
|---|---|---|---|
| Bejelentési terv kiviteli helyett | Szerződéskötéskor | Kétszeres tervezési díj | Tételes tervjegyzék |
| Tervező és kivitelező azonos | Cégválasztáskor | Független kontroll hiánya | Külön cégek megbízása |
| Projektmenedzsment fix ár nélkül | Szerződésaláíráskor | Kiszámíthatatlan költségek | Átalánydíjas szerződés |
| Előre fizetés munkafázisonként | Első részletnél | Megrendelő alkupozíciója elvész | Teljesítés utáni fizetés |
| Független műszaki ellenőr hiánya | Kivitelezés indulásakor | Hibák felhalmozódása | Saját ellenőr megbízása |
Az építésirányítás teljes hiánya
Az ötödik probléma a független építésirányítás hiánya volt. A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről bizonyos esetekben kötelezővé teszi a műszaki ellenőr alkalmazását, és minden komolyabb építkezésen erősen ajánlott. Az ellenőr a megrendelő érdekét képviseli, ellenőrzi a beépített anyagokat, a szerkezeti megoldásokat, az e-naplót.
Ebben a történetben nem volt független szem. A vállalkozó önmagát ellenőrizte, az e-napló bejegyzéseket figyelmen kívül hagyták, a jelzett hibákra nem reagáltak. Egy független szakértő bevonása a kezdetektől megakadályozhatta volna a probléma elmélyülését.
A „ki fejezi be” pszichológiai csapda
A hatodik tanulság inkább emberi, mint műszaki. Amikor azt javasoltam a megrendelőnek, mondja fel a szerződést és számoljon el a hibák értékével, azt válaszolta: fél, hogy ki fejezi be a házat. Ez a félelem teljesen érthető, és pontosan erre épít a rossz vállalkozó. Minél tovább tart a folyamat, minél több pénzt fizettél már be, annál nehezebb lépni. Ezt nevezik veszteségaverziónak: inkább elviselsz egy egyre rosszabb helyzetet, mint hogy elismerd, lépned kell.
Mire figyelj, mielőtt belevágsz?
Ha most állsz az építkezés előtt, néhány konkrét lépéssel elkerülheted a fenti csapdákat. Először is, válassz külön tervezőt és külön kivitelezőt, a két szerep elválasztása az egészséges piaci verseny alapja. Másodszor, ragaszkodj a tételes kiviteli tervhez, és kérd, hogy a tervjegyzék a szerződés melléklete legyen. Harmadszor, kerüld a projektmenedzsment szerződést, ha nincs benne fix árazás vagy egyértelmű árképzési mechanizmus. Negyedszer, soha ne fizess olyan munkáért, amit még nem végeztek el, a teljesítésigazolás után fizess. Ötödször, bízz meg saját, független műszaki ellenőrt, aki kizárólag a Te érdekedet képviseli. Hatodszor, ellenőrizd a referenciákat, ne csak a fényképeket nézd, keresd fel a korábbi megrendelőket. Hetedszer, olvasd el a korábbi eseteinket, mert minden történet egy elkerülhető hibára tanít.
Tanulság: a mérnöki cím nem garancia
A biatorbágyi eset legfontosabb tanulsága, hogy egy diploma vagy egy cégtábla önmagában nem véd meg semmitől. Két építészmérnök vállalkozása is okozhat olyan kárt, amit egy átlagos kivitelező soha. A „Hogyan ne építsünk” szemlélet lényege éppen ez: nem a szakember címe vagy a cég neve számít, hanem a szerződés tisztasága, a tervek minősége, az ellenőrzés függetlensége és a fizetés rendje.
Ha most állsz az építkezés előtt, és szeretnéd elkerülni ezeket a csapdákat, vedd fel velem a kapcsolatot még a szerződés aláírása előtt. A megelőzés mindig olcsóbb, mint a károk utólagos rendezése.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a különbség a bejelentési és a kiviteli terv között?
A bejelentési terv az egyszerű bejelentési eljáráshoz szükséges minimum dokumentáció, a kiviteli terv ezzel szemben olyan részletes műszaki dokumentum, amelyből a ház ténylegesen megépíthető, csomóponti rajzokkal, anyagjegyzékkel, szerkezeti részletekkel.
Megbízhatok ugyanazzal a céggel a tervezést és a kivitelezést is?
Jogilag igen, szakmailag nem ajánlom. A két szerep elválasztása biztosítja a független kontrollt: a tervező figyeli, hogy a kivitelező a tervek szerint dolgozik-e.
Mi a baj a projektmenedzsment szerződéssel?
Önmagában nincs baja, de csak teljes átláthatóság mellett működik tisztességesen. Ha az ár utólag derül ki, és a vállalkozó választja ki egyedül az alvállalkozókat, kialakul a láthatatlan dupla haszon helyzete.
Miért veszélyes az előre fizetés?
Mert kifizetés után elveszted az alkupozíciót. A vállalkozó már nem motivált a hibák javítására, hiszen a pénz nála van.
Kötelező műszaki ellenőrt megbíznom?
Bizonyos esetekben jogszabály írja elő, minden komolyabb építkezésen pedig erősen ajánlott. A műszaki ellenőr a Te érdekedet képviseli, függetlenül a vállalkozótól.
Mit tegyek, ha már benne vagyok egy rossz szerződésben?
Kérj fel független szakértőt a helyzet felmérésére. Sokszor a hibák értékével történő elszámolás és a szerződés felmondása kisebb veszteség, mint a folyamat erőltetése.
Forráslista
Magyar Mérnöki Kamara. (n.d.). A Magyar Mérnöki Kamara hivatalos honlapja. https://www.mmk.hu/
Magyar Építész Kamara. (n.d.). A Magyar Építész Kamara hivatalos honlapja. https://mek.hu/
Nemzeti Jogszabálytár. (2009). 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről. https://net.jogtar.hu/
Központi Statisztikai Hivatal. (n.d.). Építőipar és lakásépítés statisztikák. https://www.ksh.hu/
Lechner Tudásközpont. (n.d.). Építésügyi szabályozás és e-építési napló információk. https://lechnerkozpont.hu/
